文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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