饱受争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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