导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价p>

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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