饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公(作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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