文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资(z体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？ī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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