万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价富士康漂亮女生一般分到哪里，富士富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位康女生一般分到哪个岗位1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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