近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱(de)分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况