饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器ne-height: 24px;'>热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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