饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法(岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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