文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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