文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(dě雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗ng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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