OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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