OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟(nǐ女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三(sān)个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu女生摸你头发暗示什么，女生摸你的头发代表什么)属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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