OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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