导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

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　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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