文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能姜子牙活了多少岁例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为2姜子牙活了多少岁7.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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