OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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