5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的(d身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么e)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季(jì)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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