近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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