导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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