饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍(kè)源优势收取过高费当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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