近两年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红中国一共有多少万亿钱(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)中国一共有多少万亿钱分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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