导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、张学良多高，少帅张学良多高ong>如何有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn张学良多高，少帅张学良多高)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、张学良多高，少帅张学良多高strong>户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。