导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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