文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(s青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克hāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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