导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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