OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露香港名媛是做什么的的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(d香港名媛是做什么的ěng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu香港名媛是做什么的)坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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