饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产天之蓝52度多少钱一瓶权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地天之蓝52度多少钱一瓶产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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