“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产(chǎn)行业分(fēn)化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复(fù)地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个(gè)股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发(fā)资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等(děng)各个方(fāng)面都非常(cháng)明(míng)显。现在有国(guó)资(zī)背(bèi)景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特别重视(shì)企业(yè)的(de)成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是(shì)，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其财(cái)务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的(de)是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的(de)预(yù)判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子(zi)。虽然(rán)说，见到(dào)机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要(yào)还(hái)是看房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)，在我看(kàn)来，这(zhè)个比例(lì)如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避(bì)公(gōng)司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同(tóng)一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成本(běn)更低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房(fáng)企同样(yàng)受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司(sī)的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在一定(dìng)关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代(dài)”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居领域，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的(de)需求(qiú)也会越(yuè)来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充(chōng)分(fēn)说明了这一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季(jì)报的十(shí)大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名(míng)长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段(duàn)，该股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募(mù)。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对(duì)于(yú)定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产(chǎn)临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物(wù)业股也越(yuè)来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如何(hé)选择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业服(fú)务不是(shì)一个高毛利(lì)的(de)行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进一(yī)步强调(diào)。

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