导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安(ān周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释)与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

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　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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