近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏weather可数吗weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REIweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗Ts二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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