导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子g>在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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