导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么>

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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