文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(z夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思hì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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