5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(sh民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的ì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shō民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的u)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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