5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zà敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次i)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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