导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

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　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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