近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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