导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)紫菜是不是海鲜场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zh紫菜是不是海鲜ì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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