5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑