导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法g>目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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