近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(n许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校èi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校