近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方