近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。阿富汗是哪一年灭亡的>

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定阿富汗是哪一年灭亡的(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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