“现在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向单个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资(zī)背(bèi)景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产的(de)开发(fā)资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注(zhù)一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难(nán)，所以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出现了(le)一(yī)个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在(zài)资(zī)本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业(yè)内最高的(de)；融资成本是(shì)否是(shì)行业(yè)内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国(guó)央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚(shèn)至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增加杠杆(gān)比(bǐ)例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其(qí)开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速(sù)的(de)开(kāi)盘利用率(lǜ)，预(yù)计今年会(huì)有更(gèng)多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地(dì)较积极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了公(gōng)司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国(guó小舞去掉所有衣服是什么样子的)央企的融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也并不意(yì)味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“小舞去掉所有衣服是什么样子的黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了(le)较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业(yè)绩(jì)的(de)持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布(bù)公(gōng)告表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在(zài)下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开发(fā)只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发环节(jié)与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时间的(de)增加，内装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者小舞去掉所有衣服是什么样子的在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值(zhí)派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时(shí)间段，该(gāi)股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对(duì)于定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的(de)物(wù)业股也越来(lái)越被机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是(shì)希望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的(de)年(nián)度增(zēng)长，不过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业(yè)内做到(dào)到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 小舞去掉所有衣服是什么样子的