近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（know过去分词是什么写，know过去分词是什么词试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)know过去分词是什么写，know过去分词是什么词之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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