导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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