一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先二(èr)手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个(gè)还在(zài)“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策的城(chéng)市(shì)，最后深圳是(shì)房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士(shì)指出，深(shēn)圳二手房指导价(jià)如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)房回暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式(shì)结束。传言称：二(èr)手房贷款不按官方参考价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰(shú)低(dī)为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文件。据证券(quàn)时(shí)报21日消息(xī)，目前(qián)深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示(shì)“尚未接(jiē)到(dào)正式通(tōng)知(zhī)，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需要(yào)持续(xù)的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政策大概(gài)率为真，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域按(àn)照新的规则进行，但(dàn)不会出台正(zhèng)式文件。

　　有(yǒu)时候，有些事(shì)情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟(jìng)可以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二(èr)手房指导(dǎo)价(jià)横空出世(shì)。当时(shí)，深圳一口气公布了全(quán)市3595个(gè)小区的参(cān)考(kǎo)价，很(hěn)多(duō)南山(shān)、福田(tián)、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按(àn)照当时的(de)市(shì)场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉(lì)害，但(dàn)经历(lì)了这两年(nián)的(de)痛苦，才深知为啥(shá)叫做(zuò)——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么(me)首付(fù)3成210万(wàn)，加上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首(shǒu)付(fù)）。这直接让大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能(néng)力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确实证(zhèng)明了(le)，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价(jià)降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八(bā)成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大(dà)幅增加(jiā)。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区(qū)二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历(lì)其中的(de)人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农(nóng)三年(nián)前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒(méi)体推测，如果(guǒ)案(àn)例(lì)属实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平(píng)，叠(dié)加(jiā)这三(sān)年的(de)房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年(nián)新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的(de)城市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标(biāo)”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北京在房山(shān)区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上的(de)支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格(gé)变动(dòng)情况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然是(shì)同比(bǐ)去(qù)年(nián)依然是下降的(de)。

　　北京、上海已经(jīng)同比(bǐ)增长(zhǎng)了(le)，其(qí)他二(èr)线城市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市(shì)价(jià)格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押(yā)过户”全(quán)国实施(shī)，这是一条(tiáo)被广泛好(hǎo)评(píng)的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部(bù)部(bù)长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回(huí)归到常识，从字(zì)面理(lǐ)解一(yī)下(xià)这(zhè)两个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了(le)，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路(lù)上...

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