近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gā皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码o)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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