万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共(gò嫦娥五号发射时间地点在哪 嫦娥五号还在工作吗ng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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